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首先，对于首套房和二套房认定的标准是，以家庭为单位的！这个家庭概念是以夫妻加上未成年子女；成年后的单身个人也可算为一个家庭。
其次，对首套二套限购的政策只针对居住性房产也就是住宅；其他性质的房产不在限购范围内，例如：商业用房，办公用房或商铺车库地下室等。
认房不认贷
在首套房和二套房的认定中，房管局（税费）是认房不认贷的。家庭名下有几套房，决定交多少契税。
房屋数量决定契税首套二套：
1.以家庭为单位，家庭成员名下没有任何住房，首次购买住宅算做首套房。
2.以家庭为单位，之前买过一套住宅，贷款已结清，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，会算做首套房。
3.以家庭为单位，家庭成员名下有一套或一套以上住房时，再购买住宅算作二套房。
PS: 在外地有房有贷且贷款未还清，在本地再次买房。银行贷款首付算是二套，而房管局因为未实现全国联网查询，算首套交契税。
认贷不认房
首套房和二套房的概念，在银行贷款（首付）鉴定中，是认贷不认房。贷款是否还清决定首付首套二套（几成）。
首套房认定无论所购房屋为第几套，申请贷款时只看银行的征信记录。对于名下无房或有房（3套以下）无贷款的客户，申请住房贷款时，均可认定为首套。
常见情况：
（1）贷款买过一套房，但商贷已还完。
（2）贷款买过一套房，后来卖掉，房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录。
（3）首套房全款付清无贷款，申请贷款购买新房。
（4）首套房全款付清无贷款，卖掉后房屋登记系统查询不到房产。
（5）个人名下曾有2套商贷购房，均已还清贷款并出售。
（6）个人名下1套房商贷已还清，另1套是公积金贷款已出售。
二套房认定由于“认贷不认房”，二套房的界定要简单些。如买家在银行征信系统里已登记有一条贷款买房的信息，贷款尚未结清，又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。
常见情况：
（1）贷款买过1套，商贷尚未还清，再次贷款买房。
（2）个人名下已有2套贷款购房，1套已还清，1套未还清，再次贷款买房。
（3）夫妻2人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后尚未还清，再次购房。
认贷又认房
公积金贷款以家庭为单位，只要贷过两次，就不再允许贷公积金，只能用纯商贷。
（1）名下无房，首次贷公积金算首套；
（2）二套房公积金贷款仅限于人均住房面积小于32㎡，或一家三口小于等于100㎡。
（3）二套房的2种情况：1、贷过一次公积金已还清，有1套房再买算二套房；2、未贷过公积金，已有一套房，也算二套房。
（4）夫妻各用过一次公积金贷款，用于购买了同一套房屋。再次申请使用公积金贷款，算第二套。
禁止使用公积金贷款的4种情况：
1、第三次申请公积金贷款；
2、购买第三套及以上住房；
3、贷过公积金未还清。
4、夫妻各用过一次公积金贷款，分别购买了不同房屋。
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